En los últimos cinco años, el alquiler ha experimentado un enorme crecimiento. En la actualidad, el porcentaje de hogares que viven de arrendamiento supera ligeramente el 20 % y sumando. Sin embargo, el desconocimiento en torno a los contratos de alquiler y sus cláusulas (abusivas o no) y los gastos que deben asumir tanto arrendador como arrendatario es más que evidente. De hecho, a los propietarios que se plantean alquilar les asaltan múltiples dudas relacionadas con el pago de impuestos, tasas y demás abonos que, a menudo, pasan totalmente desapercibidos hasta que uno se convierte en casero.
Eso sí, antes de dar el paso debe saber que cuando un propietario decide alquilar un piso que ha sido la vivienda habitual, si ha tenido derecho a la deducción por haber comprado antes del 1 de enero de 2013, perderá el derecho a la misma, puesto que la vivienda pierde la condición de vivienda habitual. “Por motivos de trabajo o por necesidades económicas, muchas personas se ven obligadas a alquilar la que ha sido su vivienda habitual. Si disfrutaban de deducción, en principio, la pierden”, explica Nuria Díaz, abogada de Legálitas.
ITP y AJD
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) es un tributo que no afecta solamente a la compraventa de viviendas de segunda mano. También está presente en el alquiler de la vivienda. Sin embargo, su pago no corresponde al casero sino al inquilino, ya que la legislación tributaria entiende el hecho de vivir de alquiler como una adquisición onerosa. “Hasta hace unos meses este cargo, que existe desde hace años y cuya reclamación recae en las comunidades autónomas, no se solicitaba. Sin embargo, Madrid, envió el pasado año cartas solicitando su reembolso”, señalan desde Uniplaces, el servicio de reserva de alojamiento para estudiantes.
Este impuesto se paga sólo una vez, independientemente de que el alquiler sea por meses o años, y debe hacerse efectivo en los 30 días posteriores a la firma del contrato. El abono puede hacerse con documentos timbrados o con el modelo 600 de la Agencia Tributaria. Para que nos hagamos una idea, para un alquiler de 600 euros, a tres años, el ITP a liquidar sería de unos 85 euros. No obstante, las tarifas dependen de cada Comunidad Autónoma, de ahí que desde Uniplaces recomiendan a los propietarios informarse de la que le corresponde con su administración y advierten de que “este impuesto tiene carácter retroactivo por lo que afecta tanto a contratos pasados como nuevos”. La única excepción son los alquileres para empresas o profesionales que no tienen que pagar el ITP.
IVA
El alquiler de una vivienda está exento de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), salvo que se presten complementariamente servicios propios de la actividad hotelera durante la estancia del inquilino. Por ejemplo, aquellos pisos donde se realiza la actividad de alquiler turístico.
No se aplicará la exención en aquellos casos en que se atribuya a una vivienda un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional. Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.).
“Es importante asimismo considerar la posible incidencia a efectos de IVA en caso de que la vivienda se afecte parcialmente a la gestión administrativa vinculada a una actividad económica llevada a cabo por el inquilino (arquitecto, abogado, etc.), que podría derivar en responsabilidad subsidiaria del propietario, respecto al IVA que se devengaría al no destinarse exclusivamente a vivienda dicho inmueble”, añade Xavier López Villaécija, letrado del despacho Sanahuja Miranda.
Tasas de alquiler turístico
En pleno ‘boom’ por el alquiler de viviendas con fines turísticos, los propietarios de este tipo de viviendas deben saber que es posible tener que pagar una tasa que establece la comunidad autónoma. Por ejemplo, Cataluña. Según su legislación, la tasa, denominada Impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos, deben recaudarla los propietarios a todos los inquilinos que contraten por un periodo máximo de 31 días. El importe oscila entre 0,45 y 2,25 euros por persona y unidad de estancia (días o fracción de día), según el tipo de establecimiento y si está ubicado en la ciudad de Barcelona o en el resto de Cataluña, con un límite de 7 días de estancia por persona. Estas tarifas no incorporan el cálculo resultante de la aplicación del IVA (10 %). Andalucía, Aragón, Asturias, Cantabria, Canarias, Madrid, Navarra, Valencia, Galicia, Baleares y País Vasco, no cobran tasa turística.
La mayoría de las comunidades cuenta con requisitos específicos que tienen que cumplir las viviendas para poder considerarlas como turísticas y, todas ellas, establecen sanciones para quienes cometan infracciones. Por ejemplo, Baleares establece multas de entre 40.001 y 400.000 euros para quienes presten servicio de alojamiento sin disponer de los requisitos o condiciones legales establecidas para obtener la correspondiente habilitación, apuntan desde Uniplaces.
Declarar el alquiler en el IRPF
Los ingresos por alquileres deben declararse a Hacienda. Y deben declararse como rendimientos de capital inmobiliario. Para determinar qué cantidad hay que declarar hay que restar a los ingresos obtenidos al año por el alquiler los gastos deducibles. Sobre esta cantidad, en los casos que proceda, se podrán aplicar determinadas reducciones. Por ejemplo, tras las última reforma fiscal, para los alquileres firmados a partir del 1 de enero de 2015, cuando el inquilino utiliza el inmueble como vivienda habitual, el arrendador puede deducirse un 60%. Es decir, solamente tributará por el 40%. “Un importante incentivo para alquilar una casa”, señala Nuria Díaz, abogada de Legálitas, quien recuerda cómo con la última reforma fiscal desapareció la bonificación del 100% cuando se alquilaba la vivienda a jóvenes menores de 30 años.
En el caso de que el arrendamiento se realice como actividad económica, las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, y deberán declararse en el apartado específico de la renta. Tal y como recuerda la Agencia Tributaria, en este sentido, se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.
“De los ingresos, es posible desgravar, con una serie de limitaciones, exclusivamente aquellos gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, por ejemplo, gastos de comunidad, intereses de la hipoteca, el IBI, tasas, gastos de reparación y conservación, derramas, seguros vinculados al inmueble o a la hipoteca, gasto por amortización anual, etcétera”, señalan desde el despacho Sanahuja Miranda.
Si la vivienda no está arrendada, se imputa en la declaración una renta presunta en la que no se puede deducir ningún gasto. No obstante, puede ocurrir que un propietario tenga, durante el mismo ejercicio, la vivienda alquilada durante unos meses y desocupado otros. “En este caso, Hacienda solo deduce al propietario la parte proporcional de los meses en que está ocupada la vivienda mientras que durante el tiempo desocupado no se puede deducir ningún gasto”, señalan desde Uniplaces. “Sin embargo”, recuerdan, “una sentencia de noviembre de 2015 del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña da la razón a un propietario que consideró que aunque no tenía inquilinos, su vivienda estaba ofertada como alquiler por lo que no se imputó la renta presunta prevista para los inmuebles desocupados y, por tanto, se dedujo la totalidad de los gastos”.
Caso práctico: cuánto tienes que pagar a Hacienda
Tal y como explica Nuria Díaz, abogada de Legálitas, resulta imposible hacer unos cálculos que sean aplicables a todos los alquileres, por el perfil de propietario (si trabaja o no trabaja, si cobra un salario o una pensión…), por los gastos asociados a la vivienda (IBI, comunidad, si se han hecho reformas o no, si sobre la vivienda recae una hipoteca…). No obstante, para que nos hagamos una idea de los gastos e ingresos que podemos obtener por un alquiler y cuánto debemos pagar a Hacienda, planteamos un ejemplo práctico muy concreto.
Perfil del propietario: mujer, soltera, sin hijos.
Rendimientos del trabajo: 22.000 euros brutos al año.
Tributación: 12,67 %.
Alquiler: 7.200 euros anuales (600 euros al mes por 12 meses mensualidades)
Gastos: 3.000 euros (comunidad, IBI, tasa de basuras, arreglo de la caldera, avería en la instalación eléctrica, intereses de la hipoteca).
Rendimiento neto: 7.200 -3000 = 4.200 euros (ingresos menos gastos).
Si es la vivienda habitual del inquilino, la ley permite al arrendador una deducción del 60 %. Es decir, tributará por el 40 % de 4.200 euros. Es decir, sobre 1.680.
Ingresos totales anuales del propietario: 22.000 euros (salario anual) + 1.680 = 23.680.
Tributación: 13,49 %.
Después de alquilar su vivienda tributa: 3.194,43 euros.
Antes de alquilar su vivienda tributa: 2.787,40 euros.
Cuánto debe pagar a Hacienda: 407 euros (3.194,43 euros menos 2.797,40)
El alquiler supone al propietario le supone un desembolso a Hacienda de 407 euros.
“La deducción del 60 % si es la vivienda habitual el inquilino permite que hoy en día, en la mayoría de los casos resulte rentable alquilar la vivienda en lugar de tenerla vacía. Eso sí, debemos saber que los ingresos que obtengamos menos los gastos debemos sumarlos a los rendimientos que genere por mi trabajo o a los ingresos que perciba por la pensión”, explica Nuría Díaz. Para analizar cada caso concreto, esta letrada aconseja hacer una simulación de la declaración de la renta con el Programa PADRE.
Fuente: Habitaclia/ElConfidencial (E.Sanz)
“En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado, aunque ha empezado a subir”, afirman desde Bankinter.
